家賃督促はどこまで？違法にならない時間帯・頻度・手段の線引き

夕方、今日3度目の不在。留守番電話のアナウンスを最後まで聞いて、受話器を置く。そのタイミングでオーナーから電話が入って、「もう鍵を替えちゃえばいいのに」と言われる。

——冗談として流せばいいのか、本気で止めなければいけないのか。その判断を、受話器を持ったまま一人でしている夜が、この仕事にはあります。

督促がしんどいのは、金額を回収できないことよりも、「どこまでやっていいのかが分からない」まま踏み込まされるからだと思います。強く出れば違法になるかもしれない。かといって何もしなければ、オーナーへの報告で「対応していない」と受け取られる。その真ん中に立たされたまま、判断だけを求められる。

この記事では、その真ん中に線を引きます。線が引けると、強く出るための根拠ではなく、「そこまではしません」と落ち着いて断るための根拠が手に入ります。

結論：督促でしていいことは、次の3つの条件を全部満たすものです。①相手は「本人へ」（と、保証人・保証会社）だけ——第三者に滞納を知らせない。②「記録に残す」手段でおこなう——電話・SMS・書面など、いつ何を伝えたかが後から確認できる形にする。③部屋と持ち物には「立入らない」——鍵の交換、荷物の持ち出し、締め出しはしない。この3つを守っていれば、時間帯や回数で常識的な範囲を保つかぎり、督促そのものは正当な権利の行使です。反応がないときは回数を増やすのではなく、手段の段階を上げます。

まず、押さえるのはこれだけです。

1. 連絡する相手を、本人と保証人・保証会社に限る
2. いつ・どんな手段で・何を伝えたかを、そのつど記録に残す
3. 部屋の鍵と中の荷物には手を触れない
4. 反応がなければ、頻度ではなく手段（電話→書面→内容証明→法的手続）を上げる

何が起きているか：法律は「回数」を決めていない

まず、多くの人がつまずくところをはっきりさせておきます。

賃貸管理の督促について、「1日何回まで」「何時から何時まで」を直接定めた法律は、いまのところありません。 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）にも、督促のやり方そのものを決めた条文は置かれていません。

だから現場は迷います。基準がないのに、やりすぎれば違法と言われる。この「答えがどこにも書いていない」状態が、督促を必要以上に怖くしています。

では、何をもって違法・適法が分かれるのか。判断されているのは、回数そのものではなく、次の2つです。

• 手段が、法の手続きを飛び越えていないか（自力救済にあたらないか）
• やり方が、相手の生活の平穏を必要以上に壊していないか（社会通念上、相当な範囲か）

ひとつめの自力救済は、裁判などの正式な手続きを経ずに、自分の力で権利を実現してしまう行為のことです。日本の法制度では原則として禁止されています。相手が家賃を払っていないという事実があっても、貸す側が自分の判断で部屋を取り返すことは認められていません。ここは例外がほとんどない、はっきりした線です。

ふたつめは、線がグラデーションになっています。深夜に何度も電話をかける、玄関前で大声を出す、勤務先に押しかける——こうした行為は、督促という目的自体は正当でも、やり方が度を越えたときに不法行為（民法709条）として損害賠償の対象になり得ると考えられています。実際、深夜の訪問や、玄関に貼り紙をして滞納を周囲に知らせるような督促について、慰謝料の支払いを命じた裁判例があります。

つまり、「請求する権利」と「請求のやり方」は別物です。権利があることは、どんなやり方をしてもいい理由にはなりません。逆に言えば、やり方さえ整えておけば、堂々と請求していい。ここが今日いちばん持ち帰ってほしいところです。

手順を小さく分けて：3つの条件で確認する

条件1：相手は「本人へ」——第三者に滞納を知らせない

督促の相手として問題がないのは、契約者本人、連帯保証人、家賃保証会社です。

• 連帯保証人への連絡は、保証契約にもとづく正当な請求です。ただし順番があります。本人への確認を飛ばして最初から保証人へ行くと、関係がこじれやすくなります（連帯保証人へ連絡する前に、整理しておきたい事実と伝え方）。なお委託を受けた保証人から請求があったときは、主債務の履行状況について情報を提供する義務が定められています（民法458条の2）。聞かれたら答える、という前提で構えておいてください。
• 家賃保証会社を利用している契約なら、契約上の報告期限があります。期限を過ぎると代位弁済を受けられないこともあるので、督促の強弱で悩む前に、まず報告期限を確認します（家賃保証会社への代位弁済、頼むタイミングと準備書類メモ）。

一方、避けたいのが、これ以外の人に滞納の事実を伝えてしまうことです。

• 勤務先への連絡：緊急連絡先として勤務先が登録されていても、そこへ「家賃が滞っている」と伝えるのは行きすぎです。本人以外の第三者に債務の存在を知らせることになります。連絡先として使うなら、あくまで本人と連絡を取りたい旨だけにとどめます。
• 玄関ドアへの貼り紙：これは最も避けたい形のひとつです。通りかかった隣人にも読まれます。裁判で不法行為とされた例がある、代表的なパターンです。
• 封筒の書き方：「督促状在中」のような表書きは、郵便受けの周りにいる誰にでも見えます。差出人名だけの、ふつうの封筒にします。
• 不在票・置き手紙：ドアの隙間から差し込む場合も、外から内容が読めない折り方にします。書くのは「ご連絡ください」と社名・担当者名・電話番号まで。金額や「滞納」の語は入れません。
• 同居のご家族：契約者以外の同居人に金額を伝えるのも、原則として控えます。「ご本人にお電話をいただきたい」と伝言をお願いするところまでです。

条件2：「記録に残す」手段でおこなう

督促の記録は、後で法的手続きに進むときの土台になると同時に、あなた自身が「適切な範囲でやっていた」と示す材料にもなります。守りの記録でもある、ということです。

残すのは、日付・時刻・手段・話した内容・相手の反応。この5点です（家賃滞納の督促記録、日付と手段でつなぐ経過メモの作り方）。

そのうえで、手段には段階があります。

反応がないときに増やすのは、回数ではなく段階です。 同じ電話を1日に5回かけるより、電話1回とSMS1通を残して、翌営業日に書面へ進むほうが、実務としても記録としても前に進みます。

段階ごとの中身は、最初の一報が家賃が遅れたときの最初の一報、督促より先に確認したいこと、書面の書き方が催告書（督促状）の文面、丁寧かつ要点を外さず整える書き方、全体の流れが家賃滞納・督促の基本と落とし穴、慌てず段階を踏むための全体像にあります。

条件3：部屋と持ち物には「立入らない」

ここが、越えた瞬間に立場が逆転する線です。次の行為は、契約が解除されているかどうかにかかわらず、貸主・管理会社が自分の判断でおこなってはいけません。

• 鍵を交換して締め出す
• 合鍵で室内に入る（滞納があっても、賃借人が占有している部屋への無断立入りは認められません）
• 室内の荷物を運び出す・処分する
• 電気・ガス・水道を止める、共用設備を使えなくする
• ドアや窓を塞ぐ・施錠設備に細工をする

これらは民事上の損害賠償だけでなく、住居侵入罪や器物損壊罪などにあたる可能性が指摘されています。「契約書に『滞納が続いた場合は鍵を交換することがある』と書いてある」というケースもありますが、そうした条項があること自体が、その行為を適法にするわけではありません。

この点では、最高裁が令和4年12月12日に出した判断が参考になります。家賃債務保証業者の契約書にあった、①賃料の支払を一定期間怠った場合に無催告で契約を解除できるとする条項と、②一定の要件がそろえば明渡しがあったものとみなして残置物を処分できるとする条項について、消費者契約法10条により無効とされました。契約書に書いてあっても、借りている人の権利を一方的に害する条項は効力を持たない、という考え方です。

だから、督促文の中に「期限までにお支払いがない場合は鍵を交換します」「お荷物を処分します」といった予告を入れるのも避けてください。実行できないことを予告するのは、威圧にあたると受け取られやすく、こちらの立場を弱くします。

連絡が取れないまま部屋の様子が気になるときは、連絡が取れない入居者への対応、安否確認まで段階を踏む手順と夜逃げ？無断退去が疑われるとき、部屋の確認から手続きまでの順番の順序に沿って進めてください。荷物の扱いは残置物が残ったままの退去、処分の進め方と費用負担の考え方にまとめています。

時間帯と頻度は、何を目安にすればいいか

3つの条件を守ったうえで、残るのが「いつ、どれくらい」の問題です。冒頭で書いたとおり、賃貸の督促に数値基準はありません。そこで実務では、別分野の規制を目安として借りてくるやり方が広く取られています。

ひとつは、貸金業法21条1項の取立て行為の規制です。貸金業者に対して、正当な理由なく午後9時から午前8時までの時間帯に電話をかける・ファクシミリを送る・居宅を訪問することを禁じています。もうひとつは、国土交通省の家賃債務保証業者登録制度で、登録業者が守るべき事項として、威迫する言動、深夜・早朝の督促、貼り紙などで第三者に知らせる行為、動産の搬出、鍵の交換といった行為が禁止行為として整理されています。

どちらも管理会社の督促に直接適用されるものではありません。 ただ、「社会通念上、相当な範囲」を判断するとき、これらが実質的な物差しとして参照されているのが実情です。目安として使うぶんには十分に役立ちます。

現場に落とすと、こうなります。

右の列を避けるのは、入居者のためだけではありません。あとで「不当な取立てを受けた」と主張されたとき、こちらの回収まで止まってしまうのを防ぐためです。線を守ることは、回収を諦めることではなく、回収を最後までやり切るための守りです。

なお、督促の場面では、こちら側が強い言葉を受けることもあります。その線引きはカスハラ気質な要求に、線引きと記録で自分を守る対応の順番に整理しています。あなたが受ける言葉にも、同じように線を引いていいということです。

オーナーから「もっと強く」と言われたとき

現場でいちばん多い板挟みが、たぶんこれです。

オーナーは、法的な手順ではなく結果を見ています。「先月も先々月も回収できていない」という事実だけが目に入るので、「なぜ鍵を替えないのか」「なぜ勤務先に電話しないのか」という話になります。その気持ち自体は、資産を預けている側として自然なものです。

このとき、「違法なのでできません」だけを返すと、対応していないように聞こえてしまいます。代わりに、次の3点をセットで伝えてください。

1. やらない理由を、リスクの言葉に置き換える——「鍵の交換は、こちらが損害賠償を請求される側に回るおそれがあり、そうなると滞納分の回収も止まってしまいます」
2. 代わりに進めている段階を示す——「今週、内容証明で催告を出します。期限は到達後7日で設定します」
3. 次の分岐を先に見せる——「期限までに入金も連絡もなければ、契約解除の通知に進みます。そのあとは明渡しの手続きになります」

「できません」ではなく「この順番で進めています」という形にすると、話が前に進みます。契約解除に進む条件は契約解除の内容証明を出す前に、条件と手順を確認する順番に、回収手段の選び方は少額訴訟と支払督促、家賃回収の手段を落ち着いて選ぶ基本にまとめています。

もし入居者側から分割の相談があったなら、それは止まっていた話が動き出したサインです。合意を書面に残す形は家賃の分割払いを相談されたら、合意を書面に残す進め方を参考にしてください。

明日やること

大きく変えなくて大丈夫です。次の3つのうち、ひとつだけで十分です。

1. 直近3件の督促記録を開いて、連絡した時刻だけを見る。 21時以降や8時前が混じっていないかを確かめます。もし混じっていたら、その時間帯に電話をかけない運用に切り替えるだけで、リスクはかなり下がります。
2. いま使っている督促文のテンプレートを1回読み返す。 「鍵を交換します」「荷物を処分します」「勤務先にご連絡します」といった、実行できない予告が残っていないかを見て、あれば消します。
3. 不在時に残すメモの様式を決めておく。 社名・担当者名・電話番号・「ご連絡ください」まで。金額と「滞納」の語は入れない形を、テンプレートとして保存しておきます。

チェックリスト

• 連絡した相手が、契約者本人・連帯保証人・保証会社の範囲に収まっているか
• 勤務先・近隣・同居のご家族に、滞納の事実を伝えていないか
• 玄関への貼り紙や、外から読める封書・メモになっていないか
• 封筒の表書きに「督促」など、内容が分かる言葉を入れていないか
• 電話・訪問が、日中から20時台までの時間帯に収まっているか
• 同じ日に何度もかけ直す形になっていないか（1〜2回で切り上げ、記録を残す）
• 反応がないとき、回数ではなく手段の段階を上げる流れになっているか
• 督促文に、鍵の交換・荷物の処分・勤務先への連絡といった予告が入っていないか
• 鍵の交換、室内への立入り、荷物の搬出をしていないか（契約解除後も含む）
• 電気・ガス・水道など、生活に必要な設備を止める話が出ていないか
• 日付・時刻・手段・内容・相手の反応の5点を、そのつど記録に残しているか
• 保証会社を利用している場合、契約上の報告期限を過ぎていないか
• オーナーに、進めている段階と次の分岐を説明できる状態になっているか

よければ、こちらも

督促全体の進め方は家賃滞納・督促の基本と落とし穴、慌てず段階を踏むための全体像に、最初の一報の掛け方は家賃が遅れたときの最初の一報、督促より先に確認したいことにまとめています。書面の段階に進むときは催告書（督促状）の文面、丁寧かつ要点を外さず整える書き方を、記録の残し方は家賃滞納の督促記録、日付と手段でつなぐ経過メモの作り方を、法令やガイドラインを実務で引くときの姿勢は賃貸管理の法令・ガイドラインの基本と、確認でつまずく落とし穴をあわせて読むと、線引きが立体的になります。

最後に

督促の線引きを調べる人は、たいてい「強く出る方法」を探しているわけではありません。強く出ろと言われている側が、それでいいのか確かめたくて調べています。

線を知っておくと、二つのことができるようになります。ひとつは、越えないこと。もうひとつは、越えないと決めた自分を、言葉で説明できるようになることです。「そこまではしません」と言えるようになると、督促の電話をかける前の気持ちが、少し変わります。自分がしていることの範囲が分かっているからです。

滞納の対応は、うまくやっても感謝されることのほとんどない仕事です。それでも、生活が苦しくなっている人に対して、追い詰めない形で連絡を取り続けているなら、それは十分に丁寧な仕事です。回収できたかどうかだけで測られる仕事ではありません。

今日は、督促記録の時刻を3件だけ見返す。それだけで、明日の受話器は少し軽くなります。

関連用語

• 自力救済
• 家賃滞納
• 催告書
• 代位弁済