定期借家契約の書類を前に、満了日のカレンダーを見ながら再契約の段取りを考える賃貸管理担当者
契約更新・再契約約8分

定期借家の再契約、普通借家との違いと段取り

「この部屋、定期借家だったよな……満了っていつだっけ」。 契約書の束をめくりながら、ふとそんな不安がよぎることはありませんか。普通借家なら黙っていても更新されていくのに、定期借家は放っておくと期間満了でそのまま終わってしまう。継続してもらいたい入居者なのに、手続きを忘れて「気づいたら終わっていた」——それがいちばん避けたい局面ですよね。

定期借家は、仕組みそのものが普通借家と違います。いちばんの違いは「更新がない」こと。だから続けてもらうときは「更新」ではなく、あらためて契約を結び直す「再契約」になります。ここを取り違えると、通知の時期も、渡す書類も、声のかけ方もずれてしまいます。まずは違いを押さえて、満了前に何をいつやるかを一緒に整理していきましょう。

結論：定期借家を続けてもらうときは、①満了日から逆算して再契約の意向を早めに確認する、②普通借家と同じ「更新」ではなく新しい契約として「再契約」の手続き（事前説明＝書面または電磁的方法での交付を含む）をやり直す、③期間が1年以上のときは満了の1年前から6か月前までに「終了の通知」を出す、の3つを押さえます。定期借家は自動では続かないので、段取りを先に決めておくのが安心です。

一度に全部を覚えようとしなくて大丈夫です。まずは次の3つを、この順番で確認してみましょう。

  1. その契約が本当に「定期借家（定期建物賃貸借）」か、契約書で確かめる
  2. 満了日から逆算して、通知と意向確認のスケジュールを引く
  3. 続けてもらうなら「更新」ではなく「再契約」の手順を組み直す

この順に見ていくと、「なんとなく不安」だった定期借家の満了対応が、「いつ・何を・誰に」まで具体的な段取りに変わっていきます。

何が起きているか

定期借家（正式には「定期建物賃貸借」）は、契約で定めた期間が来たら、更新されずに確定的に終了する契約です。普通借家のように借り手が強く保護されて自動で続いていく仕組みとは、前提が違います。

やっかいなのは、この「終わる」が静かに進むことです。普通借家に慣れていると、満了が近づいても「どうせ更新でしょう」という感覚で流してしまいがちです。ところが定期借家は、こちらが何もしなければ、続けたい入居者であっても期間満了で契約が切れてしまう。逆に、続けたくない事情があっても、期間が1年以上のケースで満了前の「終了通知」を出し忘れると、終了をそのままの時期では主張しづらくなる場合があります。

つまり定期借家の満了は、「放置すると意図しない結果になりやすい」局面です。だからこそ、契約の種類の確認と、満了日からの逆算スケジュールを、早めに手元に置いておく価値があります。

手順を小さく分けて

満了前の意向確認・終了通知・再契約の三段階を左から右へ並べた段取りの流れ図

一度に全部をやろうとせず、確認できるところから順に手をつけます。

まず、その契約が本当に定期借家かを確かめる。ここが出発点です。契約書に「定期建物賃貸借契約」と明記され、契約時に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記した書面を、契約書とは別に交付して説明していれば、定期借家として成立しているのが基本です。逆に、この事前説明の書面がなかった場合などは、定期借家として扱えず普通借家になっていることもあります。まずは契約書の表題と、事前説明書面の有無を確認しましょう。ここが「定期」か「普通」かで、この先の段取りがまるごと変わります。

次に、満了日から逆算してスケジュールを引く。契約期間が1年以上の定期借家では、貸主は「期間満了の1年前から6か月前までの間」に、借主へ「期間満了により契約が終了する」旨を通知する必要があります。この通知を出していないと、その時点での終了を借主に主張しづらくなります（通知後に主張できるようになる扱いです）。続けてもらう予定でも、いったんこの終了通知の枠組みは前提として押さえたうえで、並行して「再契約の意向があるか」を早めに聞いておくと安心です。期間が1年未満の契約ではこの終了通知は不要ですが、その場合も満了で終わる点は同じなので、続けるなら再契約の段取りは要ります。

そのあとで、続けるなら「更新」ではなく「再契約」の手順を組む。ここが普通借家との最大の違いです。定期借家には更新という概念がないので、続ける場合は「新しい定期借家契約を結び直す」ことになります。つまり、当初契約と同じように、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨の事前説明書面をあらためて交付・説明し、新しい契約書を取り交わす、という一連の手続きをもう一度きちんと踏みます。ここを「更新の紙一枚」で済ませてしまうと、次の期間が定期借家として成立しないおそれがあります。手間に感じても、最初の契約と同じ丁寧さでやり直すのが結局いちばん安全です。

なお、事前説明の書面や契約書は、入居者の承諾があれば電磁的方法（電子交付・電子契約）で行うことも認められています。紙でも電子でも、「更新がなく満了で終了する」旨を契約書とは別に説明し、記録を残すという要点は変わりません。

影響：段取りを先に決めると、満了間際で慌てなくなる

定期借家の対応が重く感じるのは、「終わる契約」だからです。普通借家なら流れで続くところを、定期借家は満了のたびに、通知や再契約という手続きが発生します。ここを場当たりでやると、満了直前に「通知が間に合わない」「事前説明を飛ばしてしまった」と慌てることになりがちです。

逆に言えば、満了日を起点にしたスケジュールさえ手元にあれば、この局面はかなり落ち着いて回せます。「満了の何か月前に意向を聞く」「1年以上なら1年前〜6か月前に終了通知」「続けるなら再契約の事前説明と契約書を用意する」——この型を物件ごとに持っておくと、担当が変わっても抜けにくくなります。定期借家は難しいのではなく、「やることが決まっている」契約です。順番を先に決めておくほど、あとがラクになります。

明日やること

今日いきなり全物件を整理し切らなくて大丈夫です。手元の定期借家の一件について、次のどれかひとつだけ動かしてみましょう。

このうちひとつ動くだけで、「満了っていつだっけ」という不安が、「この日までにこれをやる」という段取りに変わります。

チェックリスト

「全部完璧に」ではなく、まず契約の種類と満了日の確認から始めて、必要に応じて広げます。

契約の種類と前提の確認

満了前のスケジュール

再契約（続けてもらう場合）

なお、定期借家の終了通知や再契約の要件は、契約の内容や個別の事情によって判断が分かれる場面があります。終了させたい・条件を大きく変えたいなど、入居者との合意が難しそうなケースや、通知時期を過ぎてしまった場合の扱いに迷うときは、自己判断だけで進めず、オーナー（貸主）と相談し、必要に応じて弁護士や管理業界の専門家、契約書を作成した不動産会社に確認する流れにしておくと安心です。国土交通省や自治体が出している定期借家に関する解説資料も、確認の助けになります。

よければ、こちらも

更新の考え方そのものは自動更新と合意更新の違いを実務でどう扱うかに、更新案内を出す時期の逆算は更新案内はいつ出す、通知時期の逆算スケジュールにまとめています。あわせて読むと、更新・再契約まわりの段取りがつながります。

再契約の書類を整え終え、満了スケジュールを把握して落ち着いた表情を見せる賃貸管理担当者

最後に

定期借家は「更新がない」というだけで、身構えてしまう契約です。でも、やることは決まっています。契約の種類を確かめて、満了日から逆算して、続けるなら丁寧に再契約する——この型さえ手元にあれば、満了間際に慌てることは減っていきます。

今日は、気になっている一件の契約書を開いて、満了日をカレンダーに書き込むところから。それだけで、「いつだっけ」という不安が「この日までに動く」に変わります。定期借家の満了は、放っておくと静かに過ぎてしまうぶん、先に段取りを決めておいた人がいちばん落ち着いていられます。一件ずつ、一緒に整えていきましょう。