借賃増減請求権とは？家賃を上げ下げしたいときの法律上の考え方
家賃を上げたい、でも一方的には決められない
「そろそろ家賃を上げたい」とオーナーに相談されたとき、ふと迷いますよね。 「勝手に上げていいの？」「入居者が納得しなかったら？」——そのときに関わってくるのが「借賃増減請求権（しゃくちんぞうげんせいきゅうけん）」という考え方です。
借賃増減請求権とは？ひとことで言うと
借賃増減請求権とは、賃貸借の期間の途中でも、事情が変わっていまの家賃が周りと比べて不相当になったときに、貸主や借主が賃料の増額・減額を求められる、借地借家法で定められた権利のことです。
ざっくり言うと、「状況が変わったのだから、家賃を見直しませんか」と申し入れられる仕組みです。貸主からは増額を、借主からは減額を求められます。ただし、申し入れただけで自動的に金額が変わるわけではなく、原則はお互いの合意で決まります。
賃貸管理の現場では、どこで使う？
借賃増減請求権は、家賃改定まわりで出てきます。
- オーナーから「家賃を上げたい」と相談されたとき
- 入居者から「家賃を下げてほしい」と申し入れがあったとき
- 更新のタイミングで賃料条件を見直すとき
- 近隣相場や固定資産税の変動を根拠に、改定を検討するとき
上げる・下げるのどちらも、まずは根拠をそろえて相談するところから始まります。
なぜ大事なのか
「貸主だから一方的に上げられる」と思い込むと、入居者とのトラブルや退去につながりかねないからです。 賃料は合意で決まるのが原則で、増減請求はあくまで「申し入れられる権利」。この前提を理解しておくと、強く押すのではなく、根拠を示して丁寧に相談する——という現場の正しい初動が取れます。
具体例で見る
たとえば、周辺の似た物件の家賃が上がり、固定資産税も上昇したとします。 このとき貸主は「近隣相場・税負担の変動を理由に、月額◯円への改定をお願いしたい」と増額を申し入れられます。
逆に、周辺相場が下がった場合、借主から減額を申し入れられることもあります。 どちらの場合も、合意できなければ最終的には賃料増減の調停（裁判所が話し合いを仲介する手続き）などで解決を図ることになります。
つまり現場では？
借賃増減請求権があるということは、「増額も減額も、根拠を示して相談する道がある」ということです。 ただし現場の初動は、法律を振りかざすより、まず合意を目指したお願いから。数字の根拠をそろえ、書面で丁寧に伝えるのが基本です。
知らないとどう困る？
一方的に「来月から上げます」と通知してしまうと、法的には合意がないまま進めることになり、入居者との信頼を損ねます。 逆に、正当な根拠があるのに「上げられないもの」と思い込むと、オーナーの利益を守れません。仕組みを知っておくことで、落ち着いて相談を進められます。
よくある勘違い
- 増減請求は「申し入れれば自動で金額が変わる」ものではありません。原則は合意で決まります。
- 「一定期間は増額しない」という特約があれば、その間は増額を求められないことがあります。契約書を先に確認しましょう。
- 定期借家では、賃料の改定について特約があればそれに従う扱いになる場合があります。契約の型によって考え方が変わります。
明日やるならこれ
家賃改定を検討している一件について、契約書に「増額しない特約」がないか、一つだけ確認してみましょう。 特約の有無を見るだけで、相談を切り出せるかどうかがはっきりします。
ひとことで言うと
借賃増減請求権とは、事情の変化でいまの家賃が不相当になったとき、貸主・借主が賃料の増減を求められる権利で、金額は原則として合意で決まるもの、です。
