家賃保証会社の審査基準は？通りやすい申込と落ちやすい申込の違い

内見も終わって、申込書ももらって、オーナーにも「決まりそうです」と伝えたあと。保証会社から「今回はご希望に沿えません」の一報が入る。

理由は書かれていない。聞いても教えてもらえない。申込者に電話をかけ直す前に、少し息を吸う——その数秒が、この仕事にはあります。

保証会社の審査がつらいのは、落ちること自体よりも、なぜ落ちたのかが分からないまま次に活かせないからだと思います。同じことをまた繰り返すのではないか、という感じが残る。

この記事では、公開されていない「基準」を推測しにいくのではなく、申込を出す前にこちらで整えられる部分に絞って整理します。整えられるところが分かると、落ちたときに自分を責めなくてよくなります。

結論：保証会社の審査基準は公開されておらず、否決の理由も原則として開示されません。ただ、審査で見られているものは大きく3つ——①収入（家賃を払い続けられる見通し）②履歴（これまでの支払いの記録）③連絡（本人と緊急連絡先につながるか）に整理できます。このうちこちらの手で結果が変わるのは③と、①②を「正しく伝わる形で書けているか」の部分だけです。だから、通すためのテクニックを探すのではなく、記入もれ・食い違い・連絡不通をなくすことに時間を使うのがいちばん効きます。落ちる申込の少なくない割合が、内容ではなく書類の不備と、審査中に電話がつながらないことで止まっています。

まず、押さえるのはこれだけです。

1. 審査基準と否決理由は公開されない。推測しようとしすぎない
2. 見られているのは「収入・履歴・連絡」の3つ
3. こちらで整えられるのは、書き方と連絡のつきやすさ
4. 事実を書き換えて通そうとしない。ここは越えない線

何が起きているか：基準は公開されていない

はじめに、いちばん現場を疲れさせている前提をはっきりさせておきます。

家賃保証会社（家賃債務保証業者）は、審査基準を公開していません。 否決になった理由も、原則として管理会社にも申込者本人にも伝えられません。これは意地悪をしているわけではなく、基準を明かすと基準そのものが機能しなくなること、そして申込者の個人情報（信用情報など）を第三者に伝えられないことによるものです。

なので、「この条件なら必ず通る」という表はどこにも存在しません。ネット上に出回っている「年収◯万円以上なら通る」といった数字も、会社ごとに違ううえに、同じ会社でも物件や保証プランで変わります。そこを追いかけると、時間だけが減っていきます。

そのうえで、実務で何度も申込を出していると、見られている軸は3つに収まることが見えてきます。

軸1：収入——家賃を払い続けられる見通し

いちばん分かりやすい軸です。実務では、家賃が手取り月収のおおむね3分の1以内に収まっているかが、ひとつの目安として広く使われています。あくまで目安で、これを超えたら自動的に落ちるという性質のものではありません。貯蓄がある、実家からの援助がある、共働きである——といった事情で、見え方は変わります。

大事なのは、その事情が申込書に書かれていなければ、審査する側からは存在しないのと同じだということです。ここが、こちらで整えられる部分です。

軸2：履歴——これまでの支払いの記録

保証会社は、申込者の過去の支払い状況を確認できる場合があります。ただし、何を見られるかは保証会社のタイプによって違います。次の節で整理します。

なお、ここで見られているのは「家賃の払い忘れが一度もない完璧な人か」ではありません。長期の滞納や、法的な整理をした記録が残っていないかという、もっと限られた範囲の確認です。

軸3：連絡——本人と緊急連絡先につながるか

見落とされやすいのに、結果への影響がいちばん大きいのがここです。

多くの保証会社は、申込を受けたあとに本人確認の電話をかけます。会社によっては緊急連絡先にも確認の連絡をします。このとき、

• 本人が電話に出ない（知らない番号だから出ない、仕事中で出られない）
• 緊急連絡先の方が「聞いていない」と答える
• 記入された番号が古くてつながらない

といったことが起きると、内容以前のところで審査が止まります。時間切れで否決扱いになることもあります。そして、この3つはすべて、申込を出す前のひと言で防げます。

保証会社のタイプで、見るところの重心が変わる

保証会社は、実務上おおまかに3つのタイプで語られます。どのタイプかによって、履歴の確認範囲が変わります。

現場で意味を持つのは、次の2点です。

• 信販系は、家賃の滞納歴がなくても、カードやローンの支払い状況が影響することがある。逆に、家賃を一度も遅れたことがない方でも通らない場合がある、ということです。「この人は真面目なのに、なぜ」と感じたときの背景は、たいていここです。
• 物件によって使える保証会社が指定されていることが多く、こちらで自由に選べるとは限りません。オーナーや管理受託の条件で決まっている場合は、まずその範囲を確認します。

タイプの違いは、申込者を分類するためではなく、こちらが落ち着いて受け止めるためのものです。「この方に問題があった」ではなく「この会社の見る範囲と合わなかった」と捉えられると、次の一手が出しやすくなります。

保証会社そのものを見直す場面については、更新時に保証会社を切り替えるとき、確認する順番と入居者への案内にまとめています。

手順を小さく分けて：申込を出す前に整える3か所

ここからが、明日できることです。3か所だけ見ます。

1. 記入もれと食い違いをなくす

申込書が保証会社に渡ったあと、審査担当者は書かれていることだけを見ます。空欄は「不明」、食い違いは「要確認」として扱われ、どちらも時間を取られます。

出す前に、次を目で追います。

• 氏名・生年月日：本人確認書類の表記と一致しているか（旧字体、ミドルネーム、通称名の扱い）
• 現住所：本人確認書類の住所と一致しているか。引越し直後で変更前のままになっていないか
• 勤務先：正式名称になっているか（略称・通称のみは避ける）。部署・電話番号まで書かれているか
• 勤続年数と収入：転職直後なら、その旨と前職を備考に書けているか
• 家賃と収入のバランス：3分の1を超える場合、事情（貯蓄・援助・共働き・退職金など）を備考に一行書けているか
• 緊急連絡先：続柄・電話番号が書かれているか。本人と同居していない方か
• 申込書と身分証と、こちらの管理台帳：この3つで数字や表記がずれていないか

「備考に一行書く」は、地味ですが効きます。審査する側は、説明のつかない数字を嫌います。逆に言えば、説明がついていれば、そのまま数字として受け取ってもらえる可能性が上がります。

2. 支払い能力を「説明できる形」にする

書き足せるものがあれば、はじめから添えます。あとから追加提出になると、その分だけ時間がかかります。

• 収入を証する書類（源泉徴収票、確定申告書の写しなど。求められる書類は会社ごとに違うので、指定の一覧を先に確認します）
• 内定通知書や雇用契約書（就職・転職で入居する場合）
• 学生なら、在学を確認できるものと、費用を負担する方の情報
• 年金で生活されている方なら、その旨と受給の状況

書類をそろえるのは、申込者にとっては手間です。だから「なぜ必要か」を先に伝えます。「保証会社に出す前にそろえておくと、確認の電話が減って、結果が早く出ます」——この一言があるかどうかで、集まり方がかなり変わります。

3. 連絡がつく状態にしておく

冒頭で書いた、いちばん効くところです。申込書を送る前に、申込者へ一本だけ電話を入れます。

伝えるのは3つだけです。

• 今日か明日、保証会社から本人確認の電話が入る可能性があること
• 知らない番号でも出ていただきたいこと。出られなければ折り返していただきたいこと
• 緊急連絡先の方にも連絡が入る場合があるので、先に「申込をした」と伝えておいていただきたいこと

この電話は1分で終わります。それで、審査が止まる原因のかなりの部分が消えます。「電話に出てもらえなくて止まっていた」という否決は、いちばんもったいない落ち方です。

入居審査そのものの見方は、入居審査でどこを見る？根拠を持って整理する確認項目の順番にまとめています。連帯保証人を立てる場合の極度額の考え方は、連帯保証の極度額はいくらにする？改正民法後の決め方と書き方を参照してください。

落ちやすくなる申込に、共通していること

ここは、申込者を責めるための一覧ではありません。こちらが先回りして補える箇所として読んでください。

こうして並べてみると、ほとんどが「内容」ではなく「準備」の問題だと分かります。だから、通らなかったときに申込者の人柄や事情を疑う必要はありません。順番として、まず自分たちの準備を見ればいいということです。

ここは越えない、という線

審査を通したい気持ちが強くなると、境目が近づくことがあります。次の2つは、越えない線として持っておいてください。

1つめ、事実を書き換えて出さないこと。 勤務先や年収を実際より良く書く、勤続年数を伸ばす、他の同居人を書かない——こうした申込は、後で発覚したときに保証契約そのものが解除され、代位弁済を受けられなくなるおそれがあります。困るのはオーナーと、そして入居後の申込者本人です。短期的に決まっても、いちばん大事な部分を失います。

「事実を書き換える」と「事情を書き添える」は違います。後者はむしろ積極的にやってください。 数字を変えずに、その数字の背景を説明する。これが、こちらにできる最大限です。

2つめ、属性だけで申込を断らないこと。 高齢である、外国籍である、生活保護を受けている、単身である——こうした属性だけを理由に受付や紹介をしないことは、住宅の確保に配慮が必要な方の入居機会を狭めることになります。国も、こうした方が住まいを見つけられる仕組みづくりを進めている方向です。

もちろん、オーナーの意向や物件の事情はあります。ただ、「そもそも受け付けない」と「保証会社の審査に出したうえで判断する」は違います。まず出してみる。それが、こちらの立場としてできる公平さです。高齢の方の受け入れについては、高齢入居者の受け入れ、不安を減らす確認と体制の作り方に整理しています。

なお、家賃債務保証業については、国土交通省による家賃債務保証業者登録制度（任意の登録制度）があり、あわせて、住宅確保要配慮者の入居を支える仕組みの中で保証業者を位置づける制度整備も進んでいます。制度の内容は動きがあるところなので、実務で判断に関わるときは国土交通省の案内で、その時点の最新の内容を確認してください。 法令やガイドラインを実務で引くときの姿勢は、賃貸管理の法令・ガイドラインの基本と、確認でつまずく落とし穴にまとめています。

「審査に通りませんでした」と伝えるとき

この電話が、いちばん気が重いところだと思います。伝え方を先に決めておくと、少し楽になります。

言えないことを、正直に「言えない」と伝えてかまいません。

このたびのお申込みですが、保証会社での審査の結果、今回はご利用いただけないとの回答でした。
大変申し訳ないのですが、審査の内容や理由につきましては、私どもにも開示されない仕組みになっております。
ご希望があれば、別の保証会社をお使いいただける物件をお探しすることもできますので、よろしければお聞かせください。

ここで大切なのは、理由を推測して伝えないことです。「たぶん収入の面かと思います」と言ってしまうと、根拠のない話が本人の中に残ります。分からないことは分からないままにして、代わりに次の選択肢を出すほうが、相手にとって役に立ちます。

そして、次の選択肢は実際にあります。

• 保証会社の指定が違う物件を案内する（信販系で通らなかった方が、独立系で通ることはあります）
• 連帯保証人を立てる形が可能な物件を探す
• 申込内容を整え直して、改めて出す（記入もれや連絡不通が原因だった可能性があるとき）

同じ物件で同じ保証会社に再申込をしても結果が変わりにくいことは、あらかじめオーナーにも共有しておくとよいところです。空室が長引いている場面での判断は、入居者募集・空室対策の基本と、空室が長引くときの落とし穴と募集条件の見直し、家賃を下げる前に試せる選択肢も参考になります。

明日やること

全部やらなくて大丈夫です。ひとつ選べば十分です。

1. いま手元にある申込書を1枚開いて、緊急連絡先の欄だけを見る。 続柄と電話番号が入っているか、本人と別世帯の方かを確認します。空いていたら、その一件だけ電話で埋めます。
2. 申込者への「保証会社から電話が入ります」の一報を、定型の作業に入れる。 申込書を受け取ったら必ずかける、と決めるだけです。伝える内容は3つだけなので、メモを電話機の横に貼っておきます。
3. よく使う保証会社の必要書類一覧を、1社分だけ手元にまとめる。 毎回サイトを探しに行かなくて済むようになります。1社できたら、次からは申込のたびに1社ずつ足していけば十分です。

チェックリスト

• 申込書に空欄が残っていないか（あとで埋める、にしていないか）
• 氏名・生年月日・現住所が、本人確認書類の表記と一致しているか
• 勤務先が正式名称で、電話番号まで書かれているか
• 勤続年数が短い場合、内定通知書や雇用契約書を添えられているか
• 家賃が収入に対して高めのとき、支払いの見通しを備考に書けているか
• 収入を証する書類が、その保証会社の指定どおりそろっているか
• 緊急連絡先の続柄・電話番号が入り、本人と別世帯の方になっているか
• 申込者へ「保証会社から本人確認の電話が入る」と先に伝えたか
• 緊急連絡先の方へ、申込者から一報を入れていただけているか
• 事実を書き換えて通そうとしていないか（事情の書き添えにとどめているか）
• 属性だけで受付を断っていないか（まず審査に出す形になっているか）
• その物件で使える保証会社と、オーナーの意向を確認できているか
• 否決だったとき、理由を推測して伝えない形で説明を用意できているか
• 否決後の次の選択肢（別物件・別の保証形態・出し直し）を持っているか

よければ、こちらも

審査そのものの見方は入居審査でどこを見る？根拠を持って整理する確認項目の順番に、保証会社を切り替える場面は更新時に保証会社を切り替えるとき、確認する順番と入居者への案内にまとめています。入居後に滞納が起きたときの保証会社への依頼は家賃保証会社への代位弁済、頼むタイミングと準備書類メモを、連帯保証人を立てる形なら連帯保証の極度額はいくらにする？改正民法後の決め方と書き方を、募集全体の組み立ては入居者募集・空室対策の基本と、空室が長引くときの落とし穴をあわせて読むと、申込から入居までがひとつながりになります。

最後に

保証会社の審査は、こちらがどれだけ丁寧に準備しても、通らないときは通りません。結果の全部を自分の手で動かせる仕事ではないということです。

だからこそ、動かせるところを決めておくのが役に立ちます。記入もれをなくす。事情を一行書き添える。申込者に電話を一本入れる。この3つは、確実にこちらの手の中にあります。ここまでやって通らなかったなら、それは準備の問題ではありません。

そして、審査に落ちた方に電話をかけるとき。その電話が気が重いのは、あなたが相手の生活のことを考えているからです。事務的に処理できないというのは、この仕事において弱さではないと思います。

今日は、手元の申込書の緊急連絡先の欄をひとつ見返す。それだけで、次の申込は少し通りやすくなります。

関連用語

• 入居審査
• 代位弁済
• 極度額
• 家賃滞納